Pri žiadosti o hypotéku sa väčšina ľudí sústredí na úrokovú sadzbu. V skutočnosti o tom, či úver dostanete a v akej výške, rozhodujú tri skratky, ktoré banka nespomenie, kým na ne nenarazíte: LTV, DTI a DSTI. Sú to regulatórne limity Národnej banky Slovenska a banka ich nemôže obísť, ani keby chcela.
Tri limity, ktoré rozhodujú
| Skratka | Čo meria | Aktuálny limit |
|---|---|---|
| LTV (loan-to-value) | Aká časť hodnoty nehnuteľnosti je krytá úverom | max. 80 %, výnimka do 90 % pre 20 % úverov |
| DTI (debt-to-income) | Celkový dlh v pomere k ročnému príjmu | max. 8-násobok ročného príjmu |
| DSTI (debt service-to-income) | Mesačné splátky všetkých úverov k príjmu | max. 60 % príjmu |
Tieto tri veličiny sa posudzujú súčasne. Nestačí splniť dve z troch – limitujúci je vždy ten najprísnejší z nich. V praxi to znamená, že môžete mať dosť úspor na vlastný vklad (LTV je v poriadku), a napriek tomu úver nedostanete, lebo vám nevychádza DSTI.
LTV: koľko musíte mať nasporené
Dnes platí plošný limit 80 %, čo znamená, že 20 % ceny nehnuteľnosti musíte pokryť z vlastných zdrojov. Banky majú k dispozícii výnimku, na základe ktorej môžu ísť až na 90 % – tá sa však vzťahuje len na 20 % objemu poskytnutých úverov, takže na ňu nie je nárok a banka o nej rozhoduje podľa rizikovosti klienta.
DSTI: najčastejší dôvod zamietnutia
Úver nemožno poskytnúť, ak by mesačné splátky domácnosti vrátane splátok všetkých ostatných úverov prekročili 60 % jej príjmu. Do výpočtu sa započítavajú aj kreditné karty a povolené prečerpania, aj keď ich nečerpáte. NBS tento limit dlhodobo obhajuje s tým, že od tejto hranice sa rizikovosť výrazne zvyšuje.
DTI: strop celkového zadlženia
Všeobecný limit je osemnásobok ročného príjmu. Pri čistom ročnom príjme 18 000 eur je teda strop celkového zadlženia 144 000 eur – vrátane už existujúcich úverov.
Čo sa mení od 1. januára 2027
NBS pripravuje zavedenie rozdielnych limitov LTV pre rôzne skupiny dlžníkov. Návrh prešiel medzirezortným pripomienkovým konaním v júni 2026 a navrhovaná účinnosť je 1. január 2027. Pôvodne sa uvažovalo o 1. októbri 2026, no bankový sektor si vyžiadal posun kvôli zásahom do interných procesov.
| Skupina dlžníkov | Nový limit LTV | Podmienky |
|---|---|---|
| Mladí do 35 rokov, prvé bývanie | 90 % | Žiadny z dlžníkov nevlastní rezidenčnú nehnuteľnosť; účelom je kúpa alebo výstavba |
| Kúpa tretej a ďalšej nehnuteľnosti | 70 % | Dlžníci sumárne vlastnia dve a viac rezidenčných nehnuteľností; bez ohľadu na vek a účel |
| Ostatní dlžníci | 80 % | Výnimka do 90 % zúžená na 5 % poskytnutých úverov |
Dôležité upozornenie: uvoľnenie limitu pre mladých negarantuje nárok na úver s LTV 90 %. NBS určuje len rámcové limity – banka môže poskytnúť nižší úver alebo ho neposkytnúť vôbec, podľa rizikovosti konkrétneho prípadu. Overovanie bonity, príjmu a zadlženosti zostáva nezmenené, rovnako ako limit DSTI 60 %.
Ako sa počíta, koľko nehnuteľností vlastníte
- Počet nehnuteľností sa overuje v katastri nehnuteľností.
- Za rezidenčné nehnuteľnosti sa považujú domy, byty a ďalšie nehnuteľnosti využiteľné na bývanie.
- Nezapočítavajú sa pozemky ani rozostavaná nehnuteľnosť, ktorej výstavba sa má financovať.
- Ide len o nehnuteľnosti na Slovensku – vlastníctvo v zahraničí sa neskúma.
- Spoluvlastnícke podiely sa započítavajú, ale len ak dosahujú aspoň 50 %.
- Pri viacerých spoludlžníkoch sa nehnuteľnosti sčítavajú za všetkých.
Životné situácie, na ktoré sa myslelo
NBS v odpovediach k návrhu rieši aj prípady, ktoré by inak boli tvrdé. Ak máte do 35 rokov a vlastníte nehnuteľnosť, ktorá vám nevyhovuje, môžete požiadať o úver s LTV 90 % v rámci povolenej výnimky. Výnimku možno využiť napríklad pri:
- sťahovaní, keď kupujete novú nehnuteľnosť skôr, než predáte pôvodnú,
- zdedení nehnuteľnosti ďaleko od miesta skutočného pobytu,
- vlastníctve rekreačnej nehnuteľnosti,
- komplikovanom spoluvlastníctve.
Práve zohľadnenie takýchto situácií je dôvodom, prečo sa prísnejší 70 % limit neuplatňuje už pri druhej, ale až pri tretej nehnuteľnosti. Kto kupuje tretiu a ďalšiu, výnimku využiť nemôže.
Prečo NBS neumožní 100 % hypotéky
Otázka, ktorá sa v diskusiách objavuje pravidelne. NBS argumentuje dvoma vecami. Po prvé, požiadavka na vlastný vklad funguje ako test finančnej disciplíny a schopnosti tvoriť rezervu. Po druhé – a to je konkrétnejšie – ak by sa limit pre mladých zvýšil z 80 % rovno na 100 %, podiel úverov s DSTI blízko regulatórneho limitu (nad 55 %) by vzrástol z 21 % na 49 %. Takmer polovica mladých dlžníkov by teda splácala na hranici svojich možností.
NBS zároveň otvorene hovorí, že nemá mandát na podporu bývania pre mladých – to je úlohou štátu. Uvoľňuje LTV len do miery, ktorá nezvýši rizikovosť bankových portfólií.
Ako si zlepšiť šance
- Zrušte nepoužívané kreditné karty a povolené prečerpania. Do DSTI sa započítavajú aj nevyčerpané limity a bezplatne tak znižujú vašu bonitu.
- Doplaťte alebo konsolidujte drobné spotrebiteľské úvery pred podaním žiadosti. Splátka 80 eur mesačne môže znamenať desaťtisíce eur menej na hypotéke.
- Zvážte spoludlžníka – zvyšuje príjem do výpočtu DSTI a DTI. Pozor však na to, že pri novom LTV sa jeho nehnuteľnosti pripočítajú k vašim.
- Predĺženie splatnosti znižuje mesačnú splátku a tým DSTI, ale zvyšuje celkové preplatenie. Ide o kompromis, nie o riešenie zadarmo.
- Príjem musí byť doložiteľný. Pri SZČO banky spravidla vyžadujú daňové priznania za jeden až dva roky a počítajú s príjmom po odpočítaní výdavkov, nie s tržbami.
- Porovnávajte viac bánk. Regulatórne limity sú rovnaké pre všetkých, ale vnútorné pravidlá bonity a ochota využiť výnimku sa medzi bankami líšia.
Praktické zhrnutie
- Rozhodujú tri limity súčasne: LTV (max. 80 %), DTI (max. 8-násobok ročného príjmu), DSTI (max. 60 % príjmu).
- Výnimka do LTV 90 % dnes platí pre 20 % objemu úverov a nie je na ňu nárok.
- Od 1. 1. 2027 sa navrhuje: 90 % pre mladých do 35 rokov na prvé bývanie, 70 % na tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť, 80 % pre ostatných s výnimkou zúženou na 5 %.
- Počet nehnuteľností sa overuje v katastri; podiely sa rátajú len od 50 %, zahraničné nehnuteľnosti sa neskúmajú.
- DSTI limit 60 % sa nemení a zostáva najčastejším dôvodom zamietnutia.
- Uvoľnenie LTV negarantuje nárok – banka rozhoduje podľa rizikovosti.
- Nevyčerpané kreditné karty a prečerpania znižujú vašu bonitu; oplatí sa ich zrušiť vopred.
Hypotéka nie je súťaž o najnižší úrok, ale o splnenie troch limitov naraz. Väčšina zamietnutých žiadostí nepadne na cene nehnuteľnosti, ale na DSTI – teda na tom, čo už splácate. Rok pred plánovanou žiadosťou sa preto oplatí urobiť poriadok v drobných úveroch a nevyužívaných kartách; má to na výsledok väčší vplyv než desatina percenta na sadzbe. A ak máte do 35 rokov a kupujete prvé bývanie, sledujte účinnosť nových pravidiel – rozdiel medzi 80 % a 90 % LTV je pri bežnom byte pätnásťtisíc eur, ktoré nemusíte mať vopred.
